Co změní občanský zákoník

Nový občanský zákoník vstoupil prvním lednem 2014 v platnost. Paragrafové znění se dotkne i agrárního sektoru a některé změny budou víc než citelné. Proto Agrární komora ČR pořádá sérii seminářů, kde odborníci na tuto tematiku vysvětlují zemědělcům, v čem spočívají změny a jak se jich dotknou.

„Od prvního ledna jako vlastník půdy už budu uzavírat pachtovní smlouvu na užívání zemědělské půdy za účelem zemědělské výroby,“ uvádí JUDr. Jindřich Urfus, ředitel legislativního a právního odboru Ministerstva zemědělství, který je hlavním školitelem.

Místo nájmu se uzavírá pacht

Nově tedy vzniká při užívání zemědělské půdy pacht, není to již nájem. Podle nového občanského zákoníku je nájemní smlouva pojmem například pro užívání bytu nebo nebytových prostor a pro půdu, jen pokud jde o její užívání bez obdělávání, a tím bez braní užitků za účelem například parkování vozidel. To je základní rozdíl mezi původní a novou právní normou. Pro zemědělce bude pachtovní smlouva jedinou právní formou pro užívání zemědělské půdy na zemědělskou výrobu,“ řekl Jindřich Urfus.

„Především bych však chtěl uklidnit zemědělce, kteří mají pronajatou půdu na dva, pět, ale i třeba deset let. Po prvním lednu příštího roku se bude totiž i nadále vycházet z přechodných ustanovení nového občanského zákoníku, která říkají, že právní vztahy vzniklé před datem 1. 1. 2014 se řídí dosavadní úpravou. Znamená to, že všechny nájemní smlouvy uzavřené do tohoto data se budou řídit dosavadním občanským zákoníkem, a to po dobu danou ve smlouvě, tedy po dva, pět a řekněme deset let. Toto je základní princip přechodných ustanovení nového občanského zákoníku, přičemž nechme stranou různé teoretické debaty,“ doplňuje JUDr Urfus.

Pokud tak má někdo od loňského roku uzavřenou nájemní smlouvu se zemědělským družstvem třeba na pět let, nemusí uzavírat dodatek. Smlouva dále trvá a řídí se dosavadní úpravou. Základní princip je kontinuita.

„U pachtovného, dříve nájemného, nepředpokládáme žádnou změnu, bude zhruba na stejné výši jako bylo nájemné postaru. Nelze předpokládat, že by došlo k neodůvodněným změnám ve výši pachtovného, mělo by být pro danou lokalitu i nadále na úrovni v místě obvyklé,“ říká Nelze předpokládat, že by účinnost nového občanského zákoníku měla bezprostřední ekonomické dopady. Je to změna typu smlouvy a pachtovní smlouva bude mít téměř identické náležitosti jako současná nájemní smlouva.

Přesto dojde k některým výrazným změnám.

Zásadní změnou podle nového občanského zákoníku je, že napříště s uzavřením pachtovní nové smlouvy bude třeba výslovného souhlasu propachtovatele (vlastníka půdy) s tím, že pachtýř (ten, co si pozemky pronajme) může dát někomu dalšímu tento pozemek (podpachtovat) k užívání, což doposud bylo možné ve formě podnájmu. Nově zásadně bez výslovného souhlasu majitele pozemku to pachtýř udělat nemůže. To je základní rozdíl. Dosud bylo běžné, že si nájemce mohl s pronajatou půdou nakládat, jak chtěl, a buď na ní sám provozoval zemědělskou činnost nebo ji dál pronajal. Nový pachtýř již tak jednat nemůže. Pro vlastníka půdy je to posílení postavení, pro zemědělce je nutné si zvyknout na to, že nemohou volně podpachtovávat (podnajímat) půdu. Za to je citelná sankce a vlastník po zjištění tohoto jednání může nově vypovědět pacht okamžitě. Všichni zemědělci si toto musí uvědomit, protože pro příjemce dotací ve vazbě na pronajatou půdu je to velké riziko.

Kolik je v České republice půdy v pronájmu?

Aktuální statistika počítá stále s vysokým procentem, je tu v pronájmu kolem 90 % půdy, což je v Evropě dost výjimečný stav, i když je tu trend ke snižování. Proto má tak velkou důležitost, jak tato nová ustanovení o pachtu budou aplikována. Co se týká prodeje půdy, byl uvolněn již uplynutím přechodného období po vstupu do Evropské unie. Zásadně lze ale říci, že nový občanský zákoník do toho nepřinese žádnou změnu.

Dotkne se občanský zákoník církevních restitucí?

„Tady není přímá vazba nového občanského zákoníku na církevní restituce. U nich jde o zvláštní zákon týkající se zejména půdy, o níž bylo v rámci restitučního dalo církvím málo půdy a spíš bude v budoucnosti docházet k uzavírání pachtovních smluv mezi církví, tedy církevními právnickými osobami a pachtýři. To je v kompetenci církevních právnických osob,“ uvedl JUDr Urfus. Dosud ještě běží lhůta pro uplatňování nároků a dále od 1. 1. 2014, poběží lhůta pro vydání těchto pozemků. Lze předpokládat, že se bude zvyšovat plocha těchto vydaných pozemků. I v tomto případě předpokládáme kontinuální proces.

Co nově bude znamenat pacht v případě budov?

Není jenom pacht zemědělský, byť je to nejčastější užívání půdy k zemědělské výrobě. Pacht se bude vztahovat i na různé objekty nezemědělské, avšak důležité je to, že je to vždy užívání nejen budovy, ale i inventáře.

Vedle pachtu nastává další zásadní změna ve vztahu k budovám. „Předešlu, že od roku 1951 (bylo to k prvnímu lednu)se zrušil princip trvající od starých Římanů, kdy povrch ustupuje pozemku. Tento princip se znovu zavádí. Mnoho zemědělských budov vznikalo na cizích pozemcích, družstva a statky mohly stavět a nevykupovat půdu. S novým občanským zákoníkem dojde i v tomto případě ke změně. Přechodná ustanovení občanského zákoníku však respektují tento stav. Tam, kde budova stojí na pozemku, kde vlastník pozemku a budovy je jednou a toutéž osobou, je vše bez problému. V tomto případě se stavba stane součástí pozemku. Kde je ale různý vlastník pozemku a budovy, pak budova zůstává jako samostatná věc. To bude důležité rozlišit a týká se to zemědělských podnikatelů, kteří mají mnoho budov na cizím pozemku. A pokud jde o cestu, ta je stavbou, která má vlastníka,“ konstatuje ředitel Urfus.

Pokud jde o vyšlapanou cestu s travním porostem, tak tam je to jednoduché. V tomto případě je jediný vlastník, a to pozemku. Pokud jde o komunikaci, příjezdovou cestu se štěrkem nebo asfaltovým povrchem, jedná se o stavbu, pak jde o dva vlastníky, jeden je vlastník půdy a další je vlastník stavby. Pokud probíhalo k tomu stavební řízení a komunikace je sice spojena s pozemkem, je to stále ale samostatná věc. Nový občanský zákoník zachovává stavby na cizích pozemcích jako samostatnou věc. Vlastník komunikace by ale měl platit vlastníkovi půdy nájemné. Taková situace by po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku neměla nastat.

***

Akce je pořádána pod záštitou ministra zemědělství Miroslava Tomana

zdroj: Eugenie Línková